서울 아파트 거래 급감, 한강벨트는 사실상 거래 중단 수준

이미지=이데일리, 서울에서 바라본 도심 아파트. (사진=이데일리 방인권 기자)

 

 

10·15 부동산 대책 이후 서울 아파트 시장에 찬바람이 거세게 불고 있다. 특히 최근 몇 년간 가격 상승을 주도했던 한강벨트 지역의 거래량이 한 달 만에 70% 이상 급감하면서 시장이 빠르게 얼어붙는 모습이다.

서울 아파트 거래량 70% 이상 급감

국토교통부 실거래가공개시스템에 따르면 12월 6일 기준 서울 아파트 거래 신고 건수는 2372건으로 집계됐다. 이는 10월 거래량 8663건과 비교하면 무려 72.6%나 감소한 수치다. 아직 11월 계약 신고 기한이 남아 있지만, 현재 추세로 보면 지난 8월 수준인 4441건 정도에 그칠 것으로 예상된다.

이처럼 급격한 거래 감소는 서울 전역이 투기과열지구와 조정대상지역으로 지정된 데 이어 아파트에 한해 토지거래허가구역(토허구역)까지 묶이면서 나타난 현상이다. 특히 전세를 끼고 매매하는 이른바 갭투자 수요가 사실상 차단되면서 시장 위축 속도가 더욱 빨라졌다.

한강벨트 타격 가장 커

가장 큰 타격을 받은 곳은 한강벨트로 불리는 마포·성동·광진·동작·강동구 등이다. 이들 지역은 10·15 대책 이전까지 서울 아파트 시장에서 가격 상승을 이끌던 핵심 지역들이었다. 토허구역 지정 가능성이 제기되자 전세를 낀 매수세가 몰렸지만, 규제가 확정된 이후 매수 심리가 급격히 식어버렸다.

구체적으로 살펴보면 광진구는 11월 계약 신고가 현재까지 18건에 그치며 10월 210건 대비 91.4%나 감소했다. 성동구 역시 10월 383건에서 11월 39건으로 89.8% 줄었다. 강동구는 568건에서 59건으로 89.6%, 마포구는 424건에서 46건으로 89.2% 감소하는 등 감소폭 상위 1~4위가 모두 한강벨트 지역에서 나왔다.

이는 이들 지역이 그동안 상대적으로 규제가 덜했고, 전세가율이 높아 갭투자가 활발했던 지역이기 때문이다. 규제가 강화되면서 이런 투자 수요가 한순간에 사라진 것이다.

강남권은 상대적으로 선방

반면 기존부터 3중 규제가 적용되던 강남 3구와 용산구는 감소폭이 상대적으로 작았다. 서초구는 154건으로 10월 대비 29.4% 줄었고, 강남구는 293건에서 201건으로 31.4% 감소하는 데 그쳤다. 이미 강력한 규제를 받고 있던 지역이라 추가 규제의 영향이 상대적으로 적었던 셈이다.

두 지역은 월말 신고 누적으로 11월 거래가 10월 수준에 근접할 가능성도 있다. 용산구는 114건에서 68건으로 40.4%, 송파구는 608건에서 340건으로 44.1% 감소했다. 강남권 역시 거래가 줄기는 했지만, 한강벨트만큼 극적인 감소세는 아닌 상황이다.

12월은 더욱 심각한 수준

서울 아파트 매매 시장의 침체는 12월에도 이어질 전망이다. 시중은행들이 가계대출 총량 관리를 강화하면서 금리를 높이고 주택담보대출 취급을 중단하는 사례가 늘고 있기 때문이다.

실제로 12월 거래 신고는 현재까지 105건에 불과하다. 심지어 성동·강동·종로·용산구는 아직 거래 건수가 0건이다. 사실상 거래가 멈춘 상태라고 봐도 무방할 정도다.

가격 조정도 본격화

거래량 감소와 함께 가격 조정도 뚜렷하게 나타나고 있다. 부동산R114 윤지해 리서치랩장은 "서울 변동률이 1.61%에서 0.79%로 둔화되고 강남·송파 등 주요 지역의 상승폭이 줄어드는 등 10·15 대책의 효과는 분명하다"고 분석했다.

실제로 한강벨트를 중심으로 집값 상승세가 크게 꺾였고, 일부 단지에서는 호가 하락도 관찰되고 있다. 매수 심리가 위축되면서 급매물이 늘어나고, 이것이 가격 조정으로 이어지는 패턴이 나타나고 있는 것이다.

시장 회복은 언제쯤?

전문가들은 이 같은 시장 위축이 연말까지는 이어질 것으로 보고 있다. 하지만 1~2개월간의 단기 충격에 그칠 수 있다는 지적도 나온다. 대출 문턱이 낮아지는 내년 1월이 변곡점이 될 수 있다는 분석이다.

윤지해 랩장은 "전면적인 하락 전환은 어려워 보인다"며 "대중 충격요법에 따른 정책 효과는 통상 1~2개월이 가장 크기 때문에, 은행권 가계대출 총량이 리셋되는 2026년 1월부터는 대기 수요층이 다시 시장에 유입될 가능성이 높다"고 전망했다.

실제로 정부의 규제 강화에도 불구하고 서울 아파트에 대한 실수요와 투자 수요가 완전히 사라진 것은 아니다. 현재는 규제와 대출 제한으로 관망세가 강하지만, 여건이 개선되면 다시 시장에 진입하려는 수요층이 상당할 것으로 보인다.

앞으로의 전망

당분간 서울 아파트 시장은 거래 절벽과 가격 조정이라는 두 가지 현상이 동시에 진행될 것으로 예상된다. 특히 한강벨트는 그동안의 급등에 대한 조정이 불가피해 보인다.

다만 강남권처럼 입지가 확실한 지역은 조정 폭이 제한적일 가능성이 높다. 이미 규제를 받아온 지역이라 추가 충격이 상대적으로 적고, 실수요 기반이 탄탄하기 때문이다.

결국 내년 초 대출 시장의 변화와 정부의 추가 정책 여부가 시장의 향방을 결정할 것으로 보인다. 현재로서는 급매물이 나오기를 기다리는 관망 수요와 가격 조정을 두려워하는 매도 심리가 팽팽하게 맞서고 있는 상황이다.

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