부익부 빈익빈 심화되는 주택 시장 - 상하위 집값 격차 45배 시대

이미지=노컷 뉴스, 국가데이터 제공

 

충격적인 통계, 하위 10% 집값 첫 하락

 

2024년 11월 14일, 국가데이터처가 발표한 주택소유통계는 우리 사회의 불편한 진실을 적나라하게 드러냈다. 지난해 상위 10% 주택 소유 가구의 집값은 평균 13억 4천만 원으로 전년 대비 8,500만 원이나 올랐다. 반면 하위 10% 가구의 집값은 평균 3천만 원으로, 오히려 100만 원 하락했다. 이는 2015년 관련 통계 작성 이후 하위 10% 가구의 주택 자산가액이 하락한 첫 사례다.

 

상위와 하위 10% 가구 간 주택 자산가액 격차는 약 44.7배에 달한다. 부자는 더 부유해지고 가난한 사람은 더 가난해지는 전형적인 '부익부 빈익빈' 현상이 주택 시장에서 극명하게 나타나고 있는 것이다.

 

이 수치가 시사하는 바는 명확하다. 부동산을 통한 자산 증식의 기회는 이미 집을 가진 사람들에게만 주어지고 있으며, 집이 없거나 저가 주택을 소유한 사람들은 점점 더 주택 시장에서 소외되고 있다는 것이다.

평균은 의미가 없다 - 3억 원 이하가 65.8%

국가데이터처 발표에 따르면 지난해 주택을 소유한 가구의 평균 주택 자산가액은 3억 3,300만 원이었다. 전년 대비 1,200만 원 증가한 수치다. 가구당 평균 소유 주택수는 1.34호, 평균 면적은 86.4㎡였다.

 

그러나 이 평균값은 실상을 제대로 반영하지 못한다. 소유 주택의 총 자산가액이 1억 5천만 원에서 3억 원 구간에 위치한 가구가 346만 6천 가구로 전체의 27.3%를 차지했고, 3억 원 이하인 가구가 무려 65.8%에 달했기 때문이다.

 

즉, 평균은 3억 3,300만 원이지만 실제로는 대다수 국민이 3억 원 이하의 주택을 소유하고 있다는 뜻이다. 상위 계층의 고가 주택이 평균을 끌어올린 것이다. 이는 평균이라는 통계적 수치가 얼마나 실제 국민의 체감과 동떨어질 수 있는지를 보여주는 사례다.

부자일수록 집도 많다

흥미로운 점은 비싼 집을 가진 가구일수록 소유 주택 수도 더 많다는 사실이다. 주택 자산가액이 3억 원에서 6억 원인 가구의 평균 소유 주택수는 1.45호였다. 6억 원에서 12억 원 가구는 1.86호, 12억 원을 초과하는 가구는 무려 2.9호를 소유했다.

 

상위 10% 가구의 경우 평균 소유주택수가 2.3호에 달했고, 가구 소유의 평균 주택면적도 113.8㎡로 넓었다. 반면 하위 10% 가구는 평균 소유주택수가 0.97호로 1채도 안 되고, 평균 주택면적은 62.7㎡에 불과했다.

 

이는 자산 집중 현상을 그대로 보여준다. 돈이 있는 사람은 투자용으로 여러 채를 보유하고, 집값이 오르면 더 큰 자산 증식 효과를 누린다. 반면 집이 없거나 한 채만 겨우 보유한 사람은 상대적 박탈감만 커진다.

 

다주택자 논란이 끊이지 않는 이유도 여기에 있다. 주택이 단순히 거주 공간이 아니라 자산 증식의 수단으로 활용되면서, 가진 자와 못 가진 자의 격차가 계속 벌어지고 있는 것이다.

50-60대가 절반을 차지하는 주택 소유 구조

주택 소유자의 연령 분포를 보면 세대 간 자산 격차도 뚜렷하다. 주택 소유자 중 50대가 404만 1천 명으로 전체의 25.3%를 차지했고, 60대가 367만 6천 명으로 23.0%를 차지해 50-60대 연령층이 전체 소유자의 절반에 가까운 48.3%를 차지했다.

 

반면 30세 미만 주택 소유자는 23만 명으로 1.4%에 불과했고, 30대는 146만 4천 명으로 9.2%, 40대는 324만 6천 명으로 20.3%였다. 젊은 세대일수록 주택 소유 비율이 현저히 낮은 것이다.

 

더 심각한 문제는 추세다. 다른 연령대는 주택 소유자가 증가한 반면, 30세 미만은 2022년부터, 30대는 2018년부터, 40대는 2021년부터 주택 소유자가 계속 감소하고 있다. 젊은 층이 주택 시장에 진입하기가 갈수록 어려워지고 있다는 명백한 증거다.

 

가구주 연령을 기준으로 봐도 상황은 마찬가지다. 가구주 연령대별 주택 소유율은 70대가 71.0%, 60대가 67.9%, 50대가 65.1%로 나이가 많을수록 높았다. 전년 대비 30세 미만은 0.9%p, 30대는 0.6%p 감소한 반면, 40세 이상 모든 연령대에서는 증가했다.

 

이는 저출생 고령화라는 인구 구조 변화와 함께, 높은 집값과 대출 규제, 취업난 등으로 청년층이 주택 시장에 진입하기 어려워진 현실을 반영한다. 젊은 세대가 내 집 마련의 꿈을 포기하고 있는 것이다.

1인가구의 어려운 현실

1인가구의 주택 소유율은 32.0%로 전년보다 0.7%p 늘었다. 얼핏 보면 긍정적으로 보일 수 있지만, 역으로 생각하면 1인가구의 68%는 집이 없다는 의미다.

 

1인가구는 계속 증가하는 추세다. 비혼, 만혼, 이혼 증가 등으로 혼자 사는 사람들이 늘어나고 있지만, 이들 중 상당수는 여전히 전세나 월세로 살고 있다. 1인가구는 소득이 상대적으로 낮고 대출 한도도 제한적이어서 주택 구입이 더욱 어렵다.

 

특히 청년 1인가구의 경우 주거 불안정이 심각하다. 높은 전월세 비용은 생활비를 압박하고, 이는 다시 저축과 자산 형성을 어렵게 만드는 악순환으로 이어진다.

다주택자는 감소했지만...

전체 주택 소유자 중 주택을 1건만 소유한 사람은 85.1%인 1,359만 9천 명이었고, 2건 이상 소유한 사람은 14.9%인 237만 7천 명이었다. 다주택자의 비중은 전년 대비 0.1%p 감소했다.

 

가구 기준으로도 주택을 1건만 소유한 가구는 938만 가구로 74.0%, 2건 이상 가구는 330만 4천 가구로 26.0%였다.

다주택자 비율이 소폭 감소한 것은 정부의 다주택자 규제 정책이 어느 정도 효과를 본 것으로 해석할 수 있다. 종합부동산세 강화, 양도소득세 중과 등의 정책으로 일부 다주택자들이 보유 주택을 정리한 것으로 보인다.

 

그러나 여전히 4명 중 1명은 2채 이상을 보유하고 있고, 특히 고가 주택 소유자일수록 다주택 보유 비율이 높다는 점은 자산 양극화 문제가 여전히 심각함을 보여준다.

주택 소유 변동 추이

2023년에서 2024년까지의 변화를 보면 흥미로운 점들이 발견된다. 2023년 11월 1일 기준 무주택자였다가 2024년 11월 1일 기준 주택을 소유하게 된 사람은 81만 8천 명이었다. 그런데 이 중 2만 8천 명, 즉 3.4%는 처음부터 2건 이상의 주택을 취득했다. 처음 집을 사는데 바로 2채 이상을 산 것이다.

 

반면 같은 시기 유주택자에서 무주택자가 된 사람은 36만 5천 명이었다. 집을 팔거나 상속 등의 이유로 집을 잃은 사람들이다.

또한 주택을 1건 소유하다 2건 이상 소유하게 된 경우는 24만 3천 명, 2건 이상 갖다가 1건만 소유하게 된 사람은 20만 5천 명이었다.

 

이런 수치들은 주택 시장이 끊임없이 움직이고 있음을 보여준다. 그러나 전체적인 흐름은 명확하다. 자산이 있는 사람은 더 많은 주택을 사고, 없는 사람은 한 채 마련도 어려운 구조가 고착화되고 있다는 것이다.

 

개인 소유 주택의 압도적 비중

전체 주택 1,987만 3천 호 중 개인이 소유한 주택은 1,705만 8천 호로 85.8%를 차지했다. 개인이 소유한 주택 수는 전년보다 31만 6천 호, 즉 1.9% 증가했고, 전체 주택 중 비중은 0.1%p 늘었다.

 

이는 우리나라 주택 시장이 여전히 개인 소유 중심으로 운영되고 있음을 보여준다. 공공임대주택 비율이 낮고, 대부분의 주택이 개인 소유라는 것은 주택이 단순히 거주 공간이 아니라 자산의 성격이 강하다는 의미다.

 

선진국들은 공공임대주택 비율이 높아 주거 안정성이 확보되는 경우가 많다. 반면 한국은 전월세 시장도 개인 간 거래 중심이어서 임차인의 주거 불안정이 크다.

해법은 무엇인가

 

이번 통계가 던지는 메시지는 명확하다. 현재의 주택 시장 구조로는 자산 양극화가 계속 심화될 수밖에 없다는 것이다. 특히 청년층과 저소득층의 주택 시장 진입이 갈수록 어려워지고 있다.

 

근본적인 해법은 주택을 투자 수단이 아닌 거주 공간으로 인식을 전환하는 것이다. 이를 위해서는 공공임대주택 확대, 청년 주택 공급 확대, 전월세 안정화 정책 등이 필요하다.

 

또한 다주택자에 대한 합리적 규제와 함께 무주택 실수요자에 대한 지원도 강화해야 한다. 생애 첫 주택 구입자에 대한 세제 혜택, 대출 지원 확대 등이 현실적인 대안이 될 수 있다.

 

무엇보다 중요한 것은 주택이 모든 국민의 기본적 권리라는 인식이다. 집이 있는 사람은 더 부유해지고 없는 사람은 더 가난해지는 구조는 건강한 사회라고 할 수 없다.

 

결론: 주거 양극화 해소가 시급하다

상위 10%와 하위 10%의 집값 격차가 45배에 달하고, 하위 계층의 집값은 오히려 하락하는 현실은 우리 사회의 심각한 불평등을 보여준다. 50-60대에 집중된 주택 소유, 줄어드는 청년 주택 소유자, 높은 다주택 보유율 등 모든 지표가 주거 양극화를 가리키고 있다.

 

'집'은 단순한 자산이 아니다. 삶의 터전이고 안정의 기반이다. 모든 국민이 안정적으로 살 수 있는 주거 환경을 만드는 것은 정부의 중요한 책무다.

 

이번 통계를 경고로 받아들이고, 실효성 있는 주거 정책을 마련해야 할 때다.

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